LA SCIAPP

La Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP), baptisée location-vente par le COL, permet aux ménages qui n’ont pas accès au crédit bancaire d’acquérir un logement de manière très progressive.

En quelques mots

Seuls deux organismes en France commercialisent des logements sous ce régime : le COL et le Groupe des Chalets à Toulouse. Le COL l’a expérimenté pour la première fois en 2016, dans le cadre de la résidence participative Terra Arte à Bayonne. Depuis, la coopérative ne cesse de monter en puissance. Une soixantaine de logements ont été livrés et plus d’une centaine d’autres sont en projet dans les Pyrénées-Atlantiques et en Haute-Garonne.

Le principe

Les ménages sont locataires Hlm d’une SCI dans laquelle ils sont associés avec le COL. Ils paient un loyer Hlm + 25 à 30 %. Cette redevance comprend pratiquement tout : l’achat auprès du COL des parts sociales de la SCI, les provisions pour travaux, les charges de copropriété, etc… Moyennant un apport initial de l’ordre de 2 à 5 % du prix du logement, le ménage peut devenir propriétaire de son logement à partir de la dixième année après la livraison, jusqu’à la quarantième année de la résidence. Au bout de quarante ans, la société est dissoute et le ménage devient propriétaire à part entière du logement.

Les atouts

La SCIAPP donne la possibilité à un ménage qui n’a pas accès au crédit bancaire, par exemple du fait de son âge ou de ses revenus, d’acquérir malgré tout un logement. Et de façon très progressive. L’acquisition de la totalité des parts sociales s’échelonne en principe sur quarante ans. À partir de la dixième année, les habitants peuvent cependant décider, à tout moment, de racheter la totalité des parts sociales restantes. A contrario, s’ils souhaitent quitter leur logement, il leur suffit de revendre les parts déjà acquises à un autre accédant, qui prendra ainsi le relais. Dans un cas comme dans l’autre, ce mécanisme leur aura permis de se constituer un patrimoine tout en douceur, sans avoir à payer un loyer en pure perte. Il permet de donner le choix d’être propriétaire à des ménages qui jusqu’à présent n’avaient que la possibilité d’être locataires.

VERBATIM

« Acheter une maison avec un petit jardin, c’est un projet que nous voulions concrétiser depuis longtemps. Pour nous et pour les enfants. Aux Patios d’Achille, nous avions la possibilité d’accéder à un logement par crédit bancaire. Mais vu notre âge, c’était très compliqué d’obtenir un crédit avec une mensualité raisonnable. Heureusement, le COL proposait aussi d’accéder à la propriété via une formule qui s’appelle la SCIAPP. Sans cela, nous n’aurions pas pu acheter. Le principe, c’est de payer une sorte de loyer qui permet, au bout de quelques années, de devenir propriétaires. C’est une opportunité pour des gens qui ne peuvent pas obtenir de crédit. »
Sadia et Hassan Ziani, habitants des Patios d’Achille

Les Patios d’Achille, la preuve par l’exemple

Livré fin 2022, le programme Les Patios d’Achille à Pau se compose de douze maisons, dont sept commercialisées en SCIAPP. Lancée en octobre 2019, avenue Baradat à Pau (64), l’opération Les Patios d’Achille est remarquable à tout point de vue :

Par ses qualités intrinsèques : douze ravissantes maisons de ville de trois, quatre ou cinq pièces, avec patio, terrasse et jardin.
Par sa participation à la requalification de l’ensemble du quartier Saragosse.
Par les prix et les modalités d’accession proposés par le COL, destinés à accueillir prioritairement des ménages modestes : cinq maisons ont été vendues en VEFA ANRU avec une TVA à 5,5 %, au prix moyen de 1 977 € le m² de surface habitable, et sept autres commercialisées en accession sociale très progressive (SCIAPP).

Par exemple, pour une maison T3 de 74 m² d’une valeur de 150 000 €, avec la SCIAPP, les accédants n’ont payé que 3 000 € au moment de l’achat. La redevance mensuelle, quant à elle, a été fixée à 657 €, toutes charges comprises. Soit un montant équivalent ou inférieur aux loyers pratiqués dans le quartier. Du reste, le profil des sept accédants en SCIAPP est instructif. Quatre d’entre eux habitaient au préalable dans le quartier, cinq étaient jusque-là locataires Hlm et tous disposaient de revenus inférieurs aux plafonds PLUS (prêt locatif à usage social). La mixité sociale est aussi au rendez-vous puisque Les Patios d’Achille accueillent désormais huit couples, quatre célibataires, une vingtaine d’adultes et autant d’enfants.