LE BAIL REEL SOLIDAIRE

Baptisé « foncier solidaire » par le COL, le bail réel solidaire (BRS) est un modèle innovant d’accession sociale permettant de réduire considérablement les prix de vente des logements.

              En quelques mots…

 Le bail réel solidaire (BRS), désormais tout le monde en parle. C’est même l’un des   dispositifs phare mis en avant par   le gouvernement pour surmonter la crise de l’immobilier. Que de chemin parcouru depuis 2017 ! À l’époque, le COL   était l’un   des deux premiers opérateurs français à expérimenter ce mécanisme inédit   consistant à dissocier   le prix du bâti du coût du foncier. Alors que les prix de l’immobilier à Espelette (64) avoisinaient les 3 200 € le m²,   grâce au BRS les accédants de la résidence Kaminoa ont acheté leur logement 1 992 € le m², soit une décote de    presque 40 %. Kaminoa a été ainsi la première résidence livrée en France sous ce dispositif. De Nouvelle-Aquitaine aux   Hauts de-France, l’initiative a aussitôt fait des émules. De grandes villes comme Bordeaux, Lyon ou Paris font aujourd’hui   du BRS un axe important de leur politique de l’habitat pour lutter contre la hausse des prix de l’immobilier. 

Le principe                                                            

Le dispositif repose sur la création d’une société sans but lucratif, l’organisme de foncier solidaire (OFS) qui se porte acquéreur du foncier à la place de l’accédant. Celui-ci est propriétaire de son logement et du droit réel sur le sol. En contrepartie, il verse chaque mois à l’OFS une redevance. Ce dispositif est précieux dans les territoires où les prix du foncier sont élevés ; il permet au COL de commercialiser des logements à un prix inférieur de 25 % à 60 % à ceux du marché. Par ailleurs, le dispositif prévoit une clause anti-spéculative illimitée dans le temps, puisque le logement ne pourra être revendu qu’à un prix plafonné, et à des ménages sous les plafonds de ressources de l’accession sociale.

Les atouts

Les avantages sont nombreux.
Côté accédant :

• Le BRS solvabilise des ménages qui n’auraient pas eu les moyens d’acheter autrement
• Offre la possibilité d’accéder à la propriété 
• Permet de constituer un patrimoine qu’ils pourront transmettre plus tard à leurs enfants
  
  

Côté collectivité :

• Le BRS se révèle particulièrement efficace pour couper court à toute spéculation. Il évite par exemple qu’un logement acheté 150 000 € sous le régime de l’accession sociale soit revendu quinze ans plus tard sur le marché libre à un prix de 820 000 € (Bidart)
• Garantie aux collectivités de conserver sur leur territoire un parc de logements sociaux pérenne
• Permet de faire respecter les quotas imposés par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU)
  
  

 

VERBATIM « Véritable couteau suisse, le BRS peut accompagner les politiques locales d’habitat en favorisant par exemple la mixité sociale ou en produisant des logements sociaux pérennes. C’est également un outil d’aménagement du territoire très utile pour revitaliser les centres-bourgs anciens où les coûts de réhabilitation des logements sont très élevés ». Le BRS fait partie des inventions majeures dans l’immobilier des dernières années. Il permet de lutter contre la gentrification en permettant la production de logements abordables partout, même dans les villes les plus tendues. Il permet la production d’une offre de logements qui restera durablement abordable grâce aux clauses antispéculatives illimitées dans le temps, et permettra ainsi de mieux répondre aux objectifs du ZAN (Zéro Artificialisation Nette). Imed Robbana, directeur général du COL.

Bi Aldetan à Bidart, une résidence cas d'école

 

  

Lancée en 2021, la résidence Bi Aldetan fait partie des vingt premières opérations du COL livrées net commercialisées en bail réel solidaire (BRS). Elle illustre les enjeux et tout l'intérêt de ce mécanisme en secteur tendu. Les onze appartements, du T2 au T4, ont été vendus au prix moyen de 2 242 € TTC le m² de surface habitable (2 023 € le m² de surface utile). Au même moment, les prix moyens des rares logements neufs disponibles dans ce secteur très recherché de la Côte basque s'établissaient entre 4 500 et 7 000 € le m². Soit, en ne retenant que la fourchette basse, le double du prix de vente proposé par le COL... La redevance due chaque mois par les accédants de la résidence Bi Aldetan à la Coopérative Foncière Aquitaine, l'organisme de foncier solidaire propriétaire du terrain, était quant à elle fixée à 1,974 € le m² de surface utile. Soit, pour un T2 de 54 m² de surface utile, une redevance d'un peu moins de 107 €. Mais poussons plus loin la comparaison en nous arrêtant sur l'exemple de ce T2 vendu 109 000 € par le COL. Un accédant sans apport, obligé d'emprunter la totalité de la somme, était amené à rembourser à sa banque une mensualité de 485 € (projection avec un crédit sur 25 ans au taux de 2,5 % en 2022). Ce qui représente, en additionnant la mensualité d'emprunt (485 €) et la redevance due à l'OFS (107 €), une somme totale de 592 € à verser chaque mois. Dit autrement, grâce au BRS, les accédants de la résidence Bi Aldetan ont pu acquérir un logement en consacrant chaque mois un budget équivalent, voire inférieur, à celui d'un loyer classique (environ 650 € par mois).